가등기담보 목적물을 임대한 경우의 법률관계

1. 대법원 2019. 6. 13. 선고 2018다300661 판결의 요지

가. 가등기담보 등에 관한 법률(이하 `가등기담보법'이라고 한다) 제3조는 채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 그 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 그 채권의 변제기 후에 같은 법 제4조의 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여야 하고, 이 통지에는 통지 당시 부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 하며, 그 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나야 한다고 규정하고 있다.

가등기담보법 제4조는 채권자는 위 통지 당시 부동산의 가액에서 피담보채권의 가액을 공제한 청산금을 지급하여야 하고, 부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 부동산의 소유권을 취득하고, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있으며, 이에 반하는 특약으로서 채무자 등에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있다.

위 규정들은 강행법규에 해당하여 이를 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우 본등기는 무효라고 할 것이고, 설령 그와 같은 본등기가 가등기권리자와 채무자 사이에 이루어진 특약에 의하여 이루어졌다고 할지라도 만일 특약이 채무자에게 불리한 것으로서 무효라고 한다면 본등기는 여전히 무효일 뿐, 이른바 약한 의미의 양도담보로서 담보의 목적 내에서는 유효하다고 할 것이 아니다.

다만 가등기권리자가 가등기담보법 제3조, 제4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나면 위와 같이 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기로 될 수 있을 뿐이다.

나. 담보가등기에 기하여 마쳐진 본등기가 무효인 경우, 담보목적 부동산에 대한 소유권은 담보가등기 설정자인 채무자 등에게 있고 소유권의 권능 중 하나인 사용수익권도 당연히 담보가등기 설정자가 보유한다.

따라서 채무자가 자신이 소유하는 담보목적 부동산에 관하여 채권자와 임대차계약을 체결하고 채권자에게 차임을 지급하거나 채무자가 자신과 임대차계약을 체결하고 있는 임차인으로 하여금 채권자에게 차임을 지급하도록 하여 채권자가 차임을 수령하였다면, 채권자와 채무자 사이에 위 차임을 피담보채무의 변제와는 무관한 별개의 것으로 취급하기로 약정하였거나 달리 차임이 피담보채무의 변제에 충당되었다고 보기 어려운 특별한 사정이 없는 한 위 차임은 피담보채무의 변제에 충당된 것으로 보아야 한다.

2. 코멘트

채무자가 가등기담보를 제공한 경우 담보목적물을 채무자가 계속 사용 수익하거나 아니면 채권자가 사용 수익하고 그로써 이자 지급을 대신하기도 합니다. 이는 담보약정의 내용에 따라 정해질 것입니다.

가. 가등기담보에 기한 본등기가 무효인 경우 : 가등기담보 설정자가 사용수익권자

이 판례에서는 채권자가 본등기를 한 이후에 채무자 및 그 자녀들에게 그 목적물을 다시 임대하고 그들로부터 차임을 수령하였는데, 가등기담보법에 의한 담보권 실행 통지는 오랜 시간이 지난 이 사건 제2심 소송 계속 중에 있었습니다.

채권자가 담보권 실행 통지 없이 본등기를 마쳤기 때문에 일단 그 본등기는 무효입니다. 이 경우 담보목적물을 사용 수익할 권리는 통상 채무자가 가집니다.^[각주:1] 그렇다면, 채무자 및 그 자녀들이 채권자에게 지급한 위 차임은 특별한 사정이 없는 한 피담보채무의 변제에 충당되어야 할 것입니다.

채권자가 담보권 실행 통지를 하였을 때 위 차임이 피담보채무에 변제되지 아니할 특별한 사정이 있는지, 없다면 그 차임은 피담보채무의 변제에 충당된 것으로 보아 청산금의 액수를 계산하여야 할 것인데, 원심은 이 점에 대한 심리가 없었기 때문에 파기되었습니다.

원심이 대법원 판결과 다르게 판단한 이유는 채권자가 청산절차 없이 본등기를 경료하였을 무렵에 채무자가 채권자에게 담보물을 인도하고 채권자가 채무자 등에게 그 담보목적물을 임대하였는데 채무자측이 이의 없이 장기간 차임을 지급하였으며, 채권자도 채무자에게 별도의 이자를 청구하지 않았고, 채권자의 임대 행위에 대해 채무자가 관여하지 않았던 점 등에 비추어 명시적, 묵시적으로 채권자가 사용수익권을 가지기로 하는 약정이 있었다고 보았기 때문입니다.

그런데 대법원은 이러한 특약 자체가 無效라고 본 것입니다. 즉 청산절차 없이 본등기를 하면서 채권자가 사용수익권을 가지기로 하는 약정 자체가 채무자 등에게 불리하기 때문에 전부무효입니다. 이 판결의 의의는 여기에 있다고 생각합니다. 약한 의미의 양도담보로서 담보의 목적 범위에서 유효한 것도 아니므로, 어떤 경우이든 채권자는 사용 수익권을 가질 수 없습니다.

결국 당사자의 실제 의사와 상관없이 청산절차를 잠탈하여 채무자 등에게 불이익을 가하는 어떠한 본등기 경료 시도도 허용하지 않겠다는 것이 기본적인 판례의 태도로 보여집니다.

나. 청산금을 지급하였거나 지급할 청산금이 없는 경우 : 채권자

본등기가 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기이므로 본등기 명의자인 채권자가 사용수익권을 가지게 됩니다.

다. 기타 가등기담보 목적물의 사용수익과 관련하여 참고할만한 판례

지급할 청산금이 없는 경우에는 본등기가 경료되기 전이라도 담보권 실행 통지 후 2개월이 경과하여 청산절차가 종료한 때에 채권자에게 사용수익권이 귀속됩니다(대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다20465 판결).

그 외 당초의 가등기담보약정에서 이자 또는 지연손해금의 지급에 갈음하여 채권자가 사용수익권을 가지는 것으로 약정한 경우 채권자가 그 목적물을 사용수익하는 동안에는 피담보채권의 소멸시효가 중단되지 않는다는 판례(대법원 2009. 11. 12. 선고 2009다51028 판결)도 기억할 만합니다.

1. 판례는 이 경우 당연히 담보가등기 설정자가 보유한다고 하였는데, 당초의 담보약정에서 채권자가 사용수익권을 가지기로 처음부터 약정하였다면 본등기가 무효라 하더라도 채권자가 사용수익권은 가질 수 있으므로 당연한 것은 아니라는 것이 개인적인 의견입니다. 무효인 본등기에 의해 가등기담보 약정이 실효되는 것은 아닐 것이기 때문입니다. [본문으로]