전대차 계약 변경의 임대인에 대한 효력

1. 대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결의 요지

가. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우 전차인은 전대차계약으로 전대인에게 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다.

나. 전대인과 전차인은 계약자유의 원칙에 따라 전대차계약의 내용을 변경할 수 있다. 그로 인하여 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경되더라도, 전대차계약의 내용 변경이 전대차에 동의한 임대인 보호를 목적으로 한 민법 제630조 제1항의 취지에 반하여 이루어진 것이라고 볼 특별한 사정이 없는 한 전차인은 변경된 전대차계약의 내용을 임대인에게 주장할 수 있다. 전대인과 전차인이 전대차계약상의 차임을 감액한 경우도 마찬가지이다.

또한 그 경우, 임대차 종료후 전차인이 임대인에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액을 산정함에 있어서도, 부당이득 당시의 실제 차임 액수를 심리하여 이를 기준으로 삼지 아니하고 약정 차임을 기준으로 삼는 경우라면 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담하는 차임인 변경된 차임을 기준으로 할 것이지, 변경 전 전대차계약상의 차임을 기준으로 할 것은 아니다.

다. 전차인은 전대차계약상의 차임 지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못하지만, 차임 지급시기 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있고, 전대차계약상의 차임 지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임이라도, 임대인의 차임청구 전에 차임 지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다.

2. 판결의 의의

위 판결 아래 두 가지 점에서 의의가 있다고 생각됩니다.^[각주:1]

가. 임대인 동의 없는 전대차계약 변경

위 판시에 따르면 임대인이 일단 전대차계약의 체결에 동의한 이상, 그 후 전대인과 전차인이 전대차계약을 변경함에 있어 원칙적으로는 임대인의 동의를 다시 받을 필요가 없게 됩니다. 다만 변경된 계약의 내용이 임대인 보호를 목적으로 한 민법 제630조 제1항의 취지에 반하는 경우는 제외되고 있습니다.

전대차계약의 변경에도 임대인 동의가 필요한 경우를 판례가 예시를 든 게 없어 확실하진 않지만, 가령 업종제한을 벗어난 변경, 임대차기간을 초과한 전대차기간 등이 이에 해당하지 않을까 싶습니다.

임대인 입장에서는 최초에 동의를 할 때, 전대차계약의 변경 시에도 다시 동의를 받아야 하며 그렇지 않을 경우 그때부터 당초 동의의 효력은 실효한다거나, 전대차계약을 임대인의 동의 없이 변경하더라도 변경된 내용으로 임대인에게 대항할 수 없다는 취지 등으로 동의의 범위를 한정함이 필요할 수도 있겠습니다.

물론 판례가 이러한 동의의 효력을 인정할지 여부는 알 수 없지만, 개인적인 의견으로는 사적 자치의 원칙상 그리고 이러한 동의의 효력을 인정하더라도 전대인이나 전차인에게 반드시 불이익하다고 볼 수 는 없으므로 - 이런 내용의 동의의 효력이 인정되지 않는다면 임대인이 아예 부동의할 가능성이 커지니까요 - 특별한 사정이 없는 한 이러한 동의의 효력을 부인할 이유는 없어 보입니다.

나. 전차임 지급에 의한 임대인에 대한 대항력

종전 판례상 전차인은 전대차계약상 차임 지급시기 이전에 전대인에게 차임을 지급하였더라도 이를 임대인에게 대항할 수 없고, 차임 지급시기 이후에 지급한 차임만으로 임대인에게 대항할 수 있다고 하였습니다.

위 판례는 이에 더해 전대차계약상 차임 지급시기 이전에 전대인에게 차임을 지급하였더라도 임대인의 차임청구 전에 전대차계약상 차임 지급시기가 도래한 때에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다고 하여 전차임 지급으로 대항할 수 있는 범위를 좀 더 확장하였습니다.

3. 보론

위 판결요지 가. 부분에 의하면 전차인은 전대차계약상 전대인에 대한 항변으로 임대인에게 대항할 수 있습니다. 이 점은 종전에도 학설상 인정되던 것으로 특별한 것은 아니라고 봅니다.

1. 개별 사건에서의 결론은 구체적인 사실관계 등에 따라 달라질 수 있으므로, 아래 내용 중 개인적인 의견은 참고자료로서만 취급될 수 있습니다. [본문으로]